Huurprijs en maatwerkregelingen huurverlaging

Bij het afsluiten van uw huurcontract hebben wij met u een huurprijs afgesproken die past bij uw woning. Daarbij is gekeken naar verschillende punten, zoals de grootte van de woning, de voorzieningen en isolatie en de plaats waar uw woning ligt. Op basis daarvan wordt bepaald wat de maximale huurprijs voor uw woning is. De huurprijs die met u is afgesproken is nooit hoger dan dat bedrag, maar meestal lager. De maximale huurprijs voor uw woning kunt u zelf berekenen. Kijkt u hiervoor op de website van de huurcommissie: www.huurcommissie.nl

Het kan voorkomen dat uw buren minder huur betalen dan u, zelfs als hun woning ruimer of in betere staat is. Dit komt doordat wij regelmatig ons beleid moeten wijzigen. Deze wijzigingen komen door veranderingen in wetgeving, maar ook door nieuwe afspraken met gemeenten en door wijzigingen in ons eigen beleid.

Het is helaas niet mogelijk om uw huurprijs te verlagen naar het bedrag dat uw buren betalen. Wel houden wij bij de jaarlijkse huurverhoging rekening met de verschillen tussen huurders. Een huurder die een relatief hoge huurprijs voor de woning betaalt  en een lager inkomen heeft, betaalt minder huurverhoging dan een huurder die een relatief lage huurprijs betaalt of een hoger inkomen heeft.

We kennen verschillende maatwerkregelingen voor huurverlaging. Dit zijn geen wettelijke regelingen, maar afspraken met huurdersfederatie Alert. Hieronder zetten we ze voor u op een rijtje. Denkt u dat u in aanmerking komt voor een van de regelingen? Kijkt u dan goed welke gegevens u naar ons moet opsturen en stuur de gegevens volledig en in goed leesbare scans of kopieën naar ons toe. Wij nemen uw aanvraag zo snel mogelijk in behandeling. Wanneer uw aanvraag volledig is, ontvangt u altijd binnen 2 maanden een beslissing op uw verzoek.

Als u in 2019 te maken krijgt met een inkomensdaling kunt u volgens de wet geen bezwaar indienen bij de huurcommissie. Dit komt omdat de huurcommissie alleen mag oordelen op basis van de gecontroleerde jaarinkomens van de Belastingdienst.

Als u in 2019 uw inkomen permanent flink ziet dalen, maar wel 5,6% procent huurverhoging moet betalen, kunt u door de stijgende woonlasten in de problemen komen. Met onze huurdersfederatie Alert hebben we afspraken gemaakt om dat te voorkomen.

Het uitgangspunt voor de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2019 was uw inkomen van 2017.

De maatwerkregeling geldt alleen als in 2019:

• Uw inkomensafhankelijke huurverhoging 5,6% is
• Het huishoudinkomen 2019 daalt tot onder € 42.436

Hoe vraag ik de maatwerkregeling aan?

Wilt u op basis van de bovenstaande informatie een aanvraag indienen? Stuurt u uw aanvraag dan schriftelijk toe (t.a.v. Woningstichting Eigen Haard, afdeling Huuradministratie, Postbus 67065, 1060JB Amsterdam):

• Inkomensgegevens van 2019 waaruit blijkt dat het huishoudinkomen over 2019 beneden € 42.436 zakt
• Een vermogensoverzicht per 1 januari 2019 van alle (spaar)rekeningen van alle ingeschreven bewoners
• Een inkomensverklaring 2018 van alle personen die staan ingeschreven op uw adres. Dit is vanaf juni 2019 op te vragen via de BelastingTelefoon: 0800 – 0543 of via www.mijnbelastingdienst.nl
• Een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens met daarop alle personen die ingeschreven staan op uw adres

We beoordelen uw verzoek. Is de regeling op u van toepassing dan krijgt u een aangepaste huurverhoging van maximaal 3,5%.

Als wij uw verzoek afwijzen dan kunt u geen bezwaar maken bij de huurcommissie. Dit is namelijk geen wettelijke regeling maar een afspraak tussen Eigen Haard en de huurdersfederatie Alert.

Wanneer u geen inkomensafhankelijke huurverhoging opgelegd heeft gekregen, kan uw huurprijs door de jaarlijkse huurverhogingen toch gestegen zijn boven de subsidiabele huurgrens van € 720,42. Wanneer u al huurtoeslag ontving behoudt u in dat geval uw recht op huurtoeslag. 

Maar voor huurders die nog geen huurtoeslag ontvangen of dit recht zijn kwijtgeraakt door inkomensstijging, is het niet mogelijk om huurtoeslag aan te vragen bij een subsidiabele huurprijs boven € 720,42. De Belastingdienst wijst de aanvraag dan af. Is dit voor u van toepassing? Dan is het in sommige gevallen mogelijk om huurverlaging aan te vragen tot een subsidiabele huur van € 720,42.

Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

• Uw woning is een sociale huurwoning met een subsidiabele huurprijs boven € 720,42. De subsidiabele huurprijs is de netto huurprijs plus de kosten voor schoonmaak, onderhoud en elektraverbruik van gemeenschappelijke ruimten en de kosten voor een huismeester (maximaal 12 euro per post).
• Het actuele inkomen van uw huishouden ligt op het moment van aanvraag aantoonbaar onder de huurtoeslaggrens die geldt voor uw huishouden. Hierbij tellen alle medebewoners mee, ook inwoners die niet tot uw gezin behoren. Ook het inkomen van uw inwonende kinderen telt deels mee.
• U hebt aantoonbaar te maken gehad met een inkomensdaling ten opzichte van eerdere jaren. Bijvoorbeeld door het verlies van werk of het vertrek van een medebewoner.
• U vraagt de huurverlaging aan op basis van de huidige situatie. Wij kennen geen huurverlaging toe met terugwerkende kracht of voor inkomensdalingen die nog moeten plaatsvinden.

Wilt u op basis van de bovenstaande informatie een aanvraag indienen? Stuurt u uw aanvraag dan schriftelijk toe (t.a.v. afdeling Huuradministratie, Postbus 67065, 1060JB Amsterdam) en voeg de volgende gegevens bij:

• Een uittreksel van het Bevolkingsregister, niet ouder dan 1 maand, met daarop de namen en geboortedata van alle inwonende personen op uw adres
• Een inkomensverklaring 2018 (of wanneer nog niet beschikbaar, van 2017) van alle inwonende personen op uw adres. Ook van inwonende kinderen vanaf 15 jaar.
• Een overzicht van het inkomen van de afgelopen 3 maanden, van alle inwonende personen op uw adres. Denk hierbij aan de specificaties van het loon, de uitkering etc. Bent u zelfstandig ondernemer? Dan vragen wij een winst-/verliesrekening van uw boekhouder over het afgelopen jaar en een prognose over 2019.
• Een bewijs waaruit blijkt dat het inkomen in uw huishouden is gedaald ten opzichte van 2019. Bijvoorbeeld een ontslagbrief, beschikking van de uitkering, bewijs van vertrek van uw partner etc.

In overleg met huurderskoepel Alert is besloten dat wij maatwerk kunnen bieden bij de huurverhoging 2019.
Het gaat om maatwerk aan huishoudens in de sociale huur die huurtoeslag ontvangen en aan grote gezinnen met een laag inkomen (in 2019 tot €42.436).

Het maatwerk houdt in dat wij de huur op 1 juli aftoppen of verlagen naar € 720,42 (rekenhuur).

Alle huishoudens die mogelijk in aanmerking komen voor dit maatwerk, hebben wij al benaderd bij de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging.

De voorwaarden om in aanmerking te komen voor het maatwerk:

• Het gaat om een sociaal huurcontract (dus geen geliberaliseerd huurcontract).
• De huurprijs is of wordt op 1 juli 2019 hoger dan de huurtoeslaggrens van € 720,42 (rekenhuur). Deze prijs bestaat uit de netto huurprijs + sommige servicekosten.
  
  
• Huurtoeslagontvangers: De huurder ontvangt in 2019 huurtoeslag en kan dit aantonen met een voorlopige beschikking.
  Die heeft de huurder eind 2018 ontvangen van de Belastingdienst, of is via de website www.belastingdienst.nl voor de huurder beschikbaar.
• Gezinnen met kinderen: het huishouden bestaat uit 2 samenwonende ouders met minimaal 1 thuiswonend kind en heeft een huishoudinkomen lager dan € 42.436.
  Het huishouden kan met een uittreksel Basisregistratie Personen (BRP), versie ‘ingeschreven personen’ aantonen dat het om een gezin met kinderen gaat.
  De Belastingdienst heeft vastgesteld of het huishoudinkomen lager dan €42.436 is.

In overleg met huurderskoepel Alert is besloten dat wij maatwerk kunnen bieden bij de huurverhoging 2019.
Het gaat om maatwerk aan huishoudens met een laag middeninkomen (€42.436 – 49.757) in de sociale huur. Dit geldt niet voor huishoudens met een vrije sector huurcontract.

Deze huishoudens krijgen op basis van hun inkomen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Het maatwerk houdt in dat wij de huur op 1 juli 2019 aftoppen of verlagen naar € 857,65 (rekenhuur) voor deze inkomensgroep.

Alle huishoudens die mogelijk in aanmerking komen voor dit maatwerk hebben wij al benaderd bij de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging.

De voorwaarden om in aanmerking te komen voor het maatwerk:

• Het gaat om een sociaal huurcontract (dus geen geliberaliseerd huurcontract).
• De huurprijs is voor en/of na de huurverhoging van 1 juli 2019 hoger dan  € 857,65 (rekenhuur). Deze prijs bestaat uit uw netto huurprijs + sommige servicekosten.
• Het huidige bruto huishoudinkomen ligt tussen € 42.436 en € 49.757, en het huishouden kan dit aantonen middels:

- Een uittreksel Basisregistratie Personen (BRP), versie ‘ingeschreven personen’,
- Een inkomensverklaring 2018 (voorheen IB60-verklaring), ook van eventuele partner en/of huisgenoten,
- De 3 meest recente salarisspecificaties, ook van eventuele partner en/of huisgenoten.

Ligt uw netto huurprijs boven € 720,42 en is uw huidige inkomen structureel gedaald tot boven de huurtoeslaggrens, maar onder € 38.035,-? Dan kunnen wij uw huurprijs in sommige gevallen verlagen om deze beter in verhouding te brengen tot uw inkomen. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

• Uw woning is een sociale huurwoning met een netto huurprijs boven € 720,42. De netto huurprijs is de huurprijs die u betaalt voor de woning, zonder servicekosten.
• Het inkomen van uw huishouden ligt op het moment van aanvraag aantoonbaar tussen de huurtoeslaggrens en € 38.035,-.
• U hebt aantoonbaar te maken gehad met een structurele inkomensdaling. Structureel betekent dat uw inkomensdaling blijvend is. Dit kan het geval zijn bij pensionering, arbeidsongeschiktheid of overlijden van uw partner.
• U vraagt de huurverlaging aan op basis van de huidige situatie. Wij kennen geen huurverlaging tot met terugwerkende kracht of voor inkomensdalingen die nog moeten plaatsvinden.