Huurprijs en maatwerkregelingen huurverlaging

Bij het afsluiten van uw huurcontract hebben wij met u een huurprijs afgesproken die past bij uw woning. Daarbij is gekeken naar verschillende punten, zoals de grootte van de woning, de voorzieningen en isolatie en de plaats waar uw woning ligt. Op basis daarvan wordt bepaald wat de maximale huurprijs voor uw woning is. De huurprijs die met u is afgesproken is nooit hoger dan dat bedrag, maar meestal lager. De maximale huurprijs voor uw woning kunt u zelf berekenen. Kijkt u hiervoor op de website van de huurcommissie: www.huurcommissie.nl

Het kan voorkomen dat uw buren minder huur betalen dan u, zelfs als hun woning ruimer of in betere staat is. Dit komt doordat wij regelmatig ons beleid moeten wijzigen. Deze wijzigingen komen door veranderingen in wetgeving, maar ook door nieuwe afspraken met gemeenten en door wijzigingen in ons eigen beleid.

Het is helaas niet mogelijk om uw huurprijs te verlagen naar het bedrag dat uw buren betalen. Wel houden wij bij de jaarlijkse huurverhoging rekening met de verschillen tussen huurders. Een huurder die een relatief hoge huurprijs voor de woning betaalt  en een lager inkomen heeft, betaalt minder huurverhoging dan een huurder die een relatief lage huurprijs betaalt of een hoger inkomen heeft.

We kennen verschillende maatwerkregelingen voor huurverlaging. Dit zijn geen wettelijke regelingen, maar afspraken met huurdersfederatie Alert. Hieronder zetten we ze voor u op een rijtje. Denkt u dat u in aanmerking komt voor een van de regelingen? Kijkt u dan goed welke gegevens u naar ons moet opsturen en stuur de gegevens volledig en in goed leesbare scans of kopieën naar ons toe. Wij nemen uw aanvraag zo snel mogelijk in behandeling. Wanneer uw aanvraag volledig is, ontvangt u altijd binnen 2 maanden een beslissing op uw verzoek.

Eigen Haard levert in samenspraak met onze huurderskoepel Alert eigen maatwerk voor betaalbaarheid voor lage inkomens in de sociale huur.
We willen dat ook de lage inkomens betaalbaar blijven wonen. Dit maatwerk is in de geest van het zgn. sociaal huurakkoord tussen verhuurderskoepel Aedes en de Woonbond.
Hierbij geldt dat we de huur bij de jaarlijkse huuraanpassing aftoppen op een bepaalde huurtoeslaggrens (dat betekent: een aangepaste, lagere huurverhoging), of bevriezen (géén huurverhoging), of zelfs verlagen.
Het precieze soort maatwerk is afhankelijk van het huishoudinkomen, de grootte van het huishouden en de nieuwe huur na de jaarlijkse huuraanpassing.

Wij hanteren in 2020 hierbij de volgende inkomensgrenzen:

• Lage inkomens, 1-persoonshuishouden: inkomens t.m. € 23.225
• Lage inkomens, meerpersoonshuishouden: inkomens t.m. € 31.550

Het maatwerk voor 1-persoonshuishoudens is:

• huuraftopping: Je huur wordt maximaal € 619,01 als je huur voor de huurverhoging lager dan €619,01 was.
• Huurbevriezing: je huur blijft gelijk, als je huur voor de huurverhoging €619,01 of hoger was.
• Huurverlaging: je huur wordt verlaagd naar €737,14 als je huur voor de huurverhoging €737,14 of hoger was.

Het maatwerk voor meerpersoonshuishoudens is:

• huuraftopping: Je huur wordt maximaal € 663,40 als je huur voor de huurverhoging lager dan €663,40 was.
• Huurbevriezing: je huur blijft gelijk, als je huur voor de huurverhoging €663,40 of hoger was.
• Huurverlaging: je huur wordt verlaagd naar €737,14 als je huur voor de huurverhoging €737,14 of hoger was.

Eigen Haard beschikt niet over je inkomensgegevens of huishoudgrootte. Huurders die voor het maatwerk in aanmerking komen, moeten daarom zelf bij ons een aanvraag indienen voor het maatwerk

Het uitgangspunt voor de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2020 was uw inkomen van 2018.

Als u in 2020 te maken krijgt met een inkomensdaling kunt u volgens de wet geen bezwaar indienen bij de huurcommissie. Dit komt omdat de huurcommissie alleen mag oordelen op basis van de gecontroleerde jaarinkomens van de Belastingdienst (over 2018 en 2019).

Als u in 2020 uw inkomen blijvend flink ziet dalen, maar wel meer dan 5,1% procent huurverhoging moet betalen, kunt u door de stijgende woonlasten in de problemen komen. Met onze huurdersfederatie Alert hebben we afspraken gemaakt om dat te voorkomen.

De maatwerkregeling geldt alleen als in 2020:

• Uw inkomensafhankelijke huurverhoging hoger dan 5,1% is
• Het huishoudinkomen 2020 daalt tot onder € 43.574

Hoe vraag ik de maatwerkregeling aan?

Wilt u op basis van de bovenstaande informatie een aanvraag indienen? Stuurt ons uw aanvraag dan schriftelijk toe (t.a.v. Woningstichting Eigen Haard, afdeling Huuradministratie, Postbus 67065, 1060JB Amsterdam):

• Inkomensgegevens van 2020 waaruit blijkt dat het huishoudinkomen over 2020 beneden € 43.574 zakt
• Een vermogensoverzicht per 1 januari 2020 van alle (spaar)rekeningen van alle ingeschreven bewoners
• Een inkomensverklaring 2019 van alle personen die staan ingeschreven op uw adres. Dit is vanaf juni 2020 op te vragen via de BelastingTelefoon: 0800 – 0543 of via www.mijnbelastingdienst.nl
• Een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens met daarop alle personen die ingeschreven staan op uw adres

We beoordelen uw verzoek. Is de regeling op u van toepassing dan krijgt u een aangepaste huurverhoging van maximaal 4,4%.

Als wij uw verzoek afwijzen dan kunt u geen bezwaar maken bij de huurcommissie. Dit is namelijk geen wettelijke regeling maar een afspraak tussen Eigen Haard en de huurdersfederatie Alert.

Huurders met een sociaal huurcontract met een hoger inkomen (meer dan €43.574) komen in aanmerking voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze bedraagt maximaal 6,6% in 2020 (inflatie + 4%).
Hogere inkomens kunnen in principe hogere woonlasten dragen. We bieden, in samenspraak met onze huurderskoepel Alert, eigen maatwerk voor betaalbaarheid voor hogere inkomens in de sociale huur.

Hierbij geldt dat we de huur bij de jaarlijkse huuraanpassing verlagen als deze boven een bepaalde huurgrens komt. Het precieze soort maatwerk is afhankelijk van het huishoudinkomen en de nieuwe huur na de jaarlijkse huuraanpassing. Wij hanteren in 2020 hierbij het volgende maatwerk:

• Indien uw huidige bruto huishoudinkomen ligt tussen € 43.574 en € 53.068;
Uw huur wordt verlaagd naar €878 als de huurprijs na de huurverhoging hoger dan € 878 is.
• Indien uw huidige bruto huishoudinkomen ligt tussen €53.068 en € 61.707;
Uw huur wordt verlaagd naar €1.032 als de huurprijs na de huurverhoging hoger dan €1.032 is.

Eigen Haard beschikt niet over de inkomensgegevens of huishoudgrootte. Huurders die voor het maatwerk in aanmerking komen, moeten daarom zelf bij ons een aanvraag indienen voor het maatwerk.

De voorwaarden om in aanmerking te komen voor het maatwerk:

• Het gaat om een sociaal huurcontract (dus geen geliberaliseerd huurcontract).
• Het gaat om het bruto huishoudinkomen (ook wel ‘verzamelinkomen’ genoemd) en om de rekenhuur conform bovenstaande bedragen. Deze rekenhuur bestaat uit uw basis netto huurprijs + sommige servicekosten.
• Uw moet bij ons aanleveren:
o Een uittreksel Basisregistratie Personen (BRP), versie ‘ingeschreven personen’,
o Een inkomensverklaring 2019 (die vind je online in Mijn Belastingdienst), ook van eventuele partner en/of huisgenoten;
o De 3 meest recente salarisspecificaties, ook van eventuele partner en/of huisgenoten.

Heeft u vragen over de maatwerkregelingen of de huurverhoging? Stel ze via het contactformulier 

Wanneer u geen inkomensafhankelijke huurverhoging opgelegd heeft gekregen, kan uw huurprijs door de jaarlijkse huurverhogingen toch gestegen zijn boven de subsidiabele huurgrens van € 737,14. Wanneer u al huurtoeslag ontving behoudt u in dat geval uw recht op huurtoeslag. 

 Maar voor huurders die nog geen huurtoeslag ontvangen of dit recht zijn kwijtgeraakt door inkomensstijging, is het niet mogelijk om huurtoeslag aan te vragen bij een subsidiabele huurprijs boven € 737,14. De Belastingdienst wijst de aanvraag dan af. Is dit voor u van toepassing? Dan is het in sommige gevallen mogelijk om huurverlaging aan te vragen tot een subsidiabele huur van € 737,14

Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

• Uw woning is een sociale huurwoning met een subsidiabele huurprijs boven € 737,14. De subsidiabele huurprijs is de netto huurprijs plus de kosten voor schoonmaak, onderhoud en elektraverbruik van gemeenschappelijke ruimten en de kosten voor een huismeester (maximaal 12 euro per post).
• Het actuele inkomen van uw huishouden ligt op het moment van aanvraag onder de huurtoeslaggrens die geldt voor uw huishouden. Hierbij tellen alle medebewoners mee, ook inwoners die niet tot uw gezin behoren. Ook het inkomen van uw inwonende kinderen telt deels mee.  U kunt de huidige huurtoeslaggrenzen hier terugvinden.
• U vraagt de huurverlaging aan op basis van de huidige situatie. Wij kennen geen huurverlaging toe met terugwerkende kracht of voor inkomensdalingen die nog moeten plaatsvinden.

Wilt u op basis van de bovenstaande informatie een aanvraag indienen? Stuurt u uw aanvraag dan schriftelijk toe (t.a.v. afdeling Huuradministratie, Postbus 67065, 1060JB Amsterdam) en voeg de volgende gegevens bij:

• Een uittreksel van het Bevolkingsregister, niet ouder dan 1 maand, met daarop de namen en geboortedata van alle inwonende personen op uw adres.
• Een inkomensverklaring 2019 (of wanneer nog niet beschikbaar, van 2018) van alle inwonende personen op uw adres. Ook van inwonende kinderen vanaf 15 jaar.
• Een overzicht van het inkomen van de afgelopen 3 maanden, van alle inwonende personen op uw adres. Denk hierbij aan de specificaties van het loon, de uitkering etc. Is uw inkomen recent gedaald en hebt u nog geen bewijzen van uw huidige inkomen? Stuurt u dan zoveel mogelijk informatie mee over uw situatie. Bijvoorbeeld een ontslagbrief, een bewijs van uw aanvraag WW of bijstand, etc.
• Bent u zelfstandig ondernemer? Dan vragen wij een winst-/verliesrekening van uw boekhouder over het afgelopen jaar en een prognose over 2020. Is uw inkomen heel recent gedaald of weggevallen? Stuurt u dan zoveel mogelijk informatie mee over uw situatie. Bijvoorbeeld een kopie van de aanvraag van Bijstand voor Zelfstandigen.

Ligt uw netto huurprijs boven € 737,14 en is uw huidige inkomen structureel gedaald tot onder € 39.055,- maar boven de voor u geldende huurtoeslaggrens? Dan kunnen wij uw huurprijs in sommige gevallen verlagen om deze beter in verhouding te brengen tot uw inkomen.

Hiervoor gelden de volgende voorwaarden: 

• Uw woning is een sociale huurwoning met een netto huurprijs boven € 737,14. De netto huurprijs is de huurprijs die u betaalt voor de woning, zonder servicekosten.
• Het inkomen van uw huishouden ligt op het moment van aanvraag aantoonbaar tussen de voor u geldende huurtoeslaggrens en € 39.055,-. U vindt hier de actuele huurtoeslaggrenzen. 
• U hebt aantoonbaar te maken gehad met een structurele inkomensdaling. Structureel betekent dat uw inkomensdaling blijvend is. Dit kan het geval zijn bij pensionering, arbeidsongeschiktheid of overlijden van uw partner.
• U vraagt de huurverlaging aan op basis van de huidige situatie. Wij kennen geen huurverlaging tot met terugwerkende kracht of voor inkomensdalingen die nog moeten plaatsvinden.

Wilt u op basis van de bovenstaande informatie een aanvraag indienen? Stuurt u uw aanvraag dan schriftelijk toe (t.a.v. afdeling Huuradministratie, Postbus 67065, 1060JB Amsterdam) en voeg de volgende gegevens bij:

• Een uittreksel van het Bevolkingsregister, niet ouder dan 1 maand, met daarop de namen en geboortedata van alle inwonende personen op uw adres.
• Een inkomensverklaring 2019 (of wanneer nog niet beschikbaar, van 2018) van alle inwonende personen op uw adres. Ook van inwonende kinderen vanaf 15 jaar.
• Een bewijs van pensionering, volledige arbeidsongeschiktheid of overlijden van uw (inwonende partner)
• Een overzicht van het inkomen van de afgelopen 3 maanden, van alle inwonende personen op uw adres. Denk hierbij aan de specificaties van het loon, de uitkering etc.
• Bent u zelfstandig ondernemer? Dan vragen wij een winst-/verliesrekening van uw boekhouder over het afgelopen jaar en een prognose over 2020