Onze financien

 
Het positieve jaarresultaat springt direct in het oog.

Ons bestuurlijk verslag met daarbij de volledige jaarrekening kunt u in zijn geheel lezen. Het positieve jaarresultaat springt direct in het oog. Het hoge jaarresultaat is voornamelijk het gevolg van krapte op de woningmarkt. Hierdoor stijgt de waarde van ons bezit met € 1 miljard.

Het jaarresultaat

Het functioneel model winst- & verliesrekening geeft goed inzicht in het resultaat van de operationele bedrijfsvoering. Hierin splitsen wij de opbrengsten en kosten uit naar de verschillende bedrijfsactiviteiten. Het kasstroomoverzicht biedt inzicht in de daadwerkelijk ontvangen en bestede kasstromen op activiteiten. In 2018 hebben we aanzienlijk meer geïnvesteerd in nieuwbouw en renovatie.

Het positieve jaarresultaat bedraagt afgerond € 1,1 miljard. Dit is - net als in 2017 - het gevolg van de waardeverandering van ons vastgoed van circa € 1,0 miljard. Het operationele resultaat uit exploitatie bedraagt € 181 miljoen positief.

De operationele kasstroom daalde met €13 miljoen, door onder andere een hogere afdracht aan verhuurderheffing. Zo droegen wij in 2018 ruim€ 57 miljoen aan verhuurderheffing af.

In 2016 maakten we de strategische keuze om minder woningen uit bestaand bezit te verkopen. Tegelijkertijd kozen we ervoor meer te investeren. Zo hebben wij in 2018 aanzienlijk meer geïnvesteerd in nieuwbouw en renovatie.

Huursombenadering

Sinds 1 januari 2017 geven wij met de huursombenadering invulling aan de huurverhoging. Wij kiezen ervoor de huur zoveel mogelijk jaarlijks te verhogen en zo min mogelijk bij mutatie. Wij sturen op gemiddeld 71% van de maximaal toegestane huur. De prijs/kwaliteit verhouding van de woning en het inkomen van de huurder bepalen de feitelijke huurverhoging. Voor bedrijf onroerend goed, huurwoningen in het middensegment en overig vastgoed is de huurverhoging inflatievolgend, tenzij anders in het contract is vastgelegd. 

Treasury

Alle activiteiten op het gebied van treasury zijn ondergeschikt en dienend aan onze missie en omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en (rente)risicomanagement. De richtlijnen en voorwaarden zijn vastgelegd in ons treasurystatuut. Wij zorgen er voor dat zowel de lange- als de korte termijnfinanciering concern breed geborgd is. Binnen de wettelijk voorgeschreven en door ons aanvaardbare risicogrenzen.

Soorten financiële risico

Wij lopen drie soorten risico’s: renterisico, liquiditeitsrisico en kredietrisico. Daarvan zijn de financiële consequenties van het renterisico het grootst. Wij willen bij herfinanciering jaarlijks niet meer dan 15% renterisico lopen. Daarmee sluiten we aan bij de bestaande sectorbrede richtlijn van het WSW. Het renterisico in de komende jaren is maximaal 8,9 % in 2019.

Onze leningenportefeuille

 Leningen  Bedrag 
 Vastrentend   € 1.205.196
 Variabel rentend   € 94.000
 Extendend   € 30.000
 Basisrente   € 312.483
 Totaal   € 1.641.679

 

De annuïtaire, roll-over, lineaire en bijna alle fixe leningen hebben een voorspelbaar karakter. Deze leningen worden respectievelijk tussentijds, jaarlijks of aan het eind van de looptijd afgelost. De extended lening is een vastrentende lening, waarin een optie is de lening vervroegd aflosbaar te stellen. Het rentetarief van de basisrenteleningen bestaat uit een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar is. Na vijf jaar moet een nieuwe liquiditeitsopslag worden overeengekomen.

We financierden onze investeringen in 2018 met eigen middelen, opbrengsten uit verkoop en door het aantrekken van leningen. Wij hebben hoofdzakelijk langlopende onderhandse leningen met WSW-borging. Een onderhandse lening is een lening waarbij een geldnemer geld leent van een of enkele geldgevers. Deze borging houdt de kosten zo laag mogelijk. Positieve operationele kasstromen zijn daarbij essentieel. Een efficiënte bedrijfsvoering draagt hier aan bij. De relevante kengetallen voldoen aan de normen van het WSW en externe financiers. Daar sturen we bewust op. 

Door de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt daalt het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille (zonder effect rente-instrumenten) in 2018 verder We financierden onze investeringen in 2018 met eigen middelen, opbrengsten uit verkoop en door het aantrekken van leningen.naar 3,44 %. Dit was 3,58% in 2017. Wij verwachten dat dit verder daalt in 2019. Onze financieringsbaten en -lasten bedroegen per saldo ruim € 55 miljoen op een leningenportefeuille van circa € 1.642 miljoen. Mede doordat de kosten van heffingen lager uitvielen dan oorspronkelijk begroot konden wij in 2018 ruim € 102 miljoen aflossen op onze leningen. We trokken € 134 miljoen aan nieuwe leningen aan. Aanvullend hebben we circa € 8 miljoen afgelost op onze kredietfaciliteiten.

De kapitaalmarktrente blijft laag. Institutionele beleggers zijn actiever in het verstrekken van kapitaal. Wij betrekken onze nieuwe leningen grotendeels van institutionele beleggers en van (sector)banken.

Derivaten en swaps

Derivaten dienen alleen ter mitigatie van financiële (rente) risico's. Wij gebruiken financiële instrumenten - waaronder derivaten - onder strikte voorwaarden en zeer beperkt. En niet voor het innemen van een speculatieve positie. De voorwaarden voor financiële instrumenten staan in ons treasurystatuut.

Wij lopen liquiditeitsrisico over de marktwaarde van door ons in het verleden afgesloten financiële instrumenten. In het verleden zijn rentederivaten afgesloten met een aantal wederpartijen. Wij sloten financiële overeenkomsten waarin de wederzijdse verplichtingen en rechten zijn vastgelegd. Betreffende contracten bevatten een mogelijke verplichting tot het afgeven van aanvullend liquide onderpand.

Wij verlagen het risico door de inperkingen van het treasurystatuut en gebruiken financieringsproducten met een relatief laag risicoprofiel.

Wij monitoren - naast de liquiditeitsontwikkeling - de marktwaarde van de rentederivaten en de ontwikkeling van de benodigde liquiditeitsbuffer. Wij verantwoorden niet alleen intern, maar ook aan onze toezichthouders. Voor de berekening van de marktwaardes van rentederivaten gebruiken wij Aareon Treasury en de Thesor toolkit.

Ook krijgen wij van betreffende banken periodiek een overzicht van de actuele marktwaarden. Wij hebben, zoals de Woningwet voorschrijft, een liquiditeitsbuffer in de vorm van beleggingen in obligaties. Hiermee kunnen wij een schommeling opvangen van 2% in de marktrente. De rentederivaten houden we aan tot we deze tegen neutrale voorwaarden kunnen beëindigen.

Borgen van kennis

Wij waarborgen de benodigde kennis van treasury. Wij hebben een eigen treasurer, die met kennisbijeenkomsten en opleidingen zijn kennis op peil houdt. Daarnaast wordt kennis over actuele financieringsproducten gedeeld in de treasury commissie. Hierbij wordt ingegaan op mogelijke risico’s gekoppeld aan deze producten. De externe deskundige zorgt voor een onafhankelijke bijdrage

Waarde ontwikkeling derivaten

Wij dekken renterisico’s af met zes renteswaps (‘plain vanilla’). Deze hebben een totale nominale waarde van € 85 miljoen en een resterende looptijd van gemiddeld zeven jaar. De renteswaps zijn één op één gekoppeld aan zes variabele leningen met een gelijke looptijd. De reële waarde van de renteswaps is ultimo 2018 € 21,2 miljoen negatief. Dit was ultimo 2017 € 23,7 miljoen negatief. Voor één renteswap is €1,5 miljoen euro als onderpand voor de negatieve waarde in depot gegeven. Voor twee andere renteswaps is een actuele onderpandverplichting van € 4,5 miljoen. Deze verplichting is niet opgevraagd door de tegenpartij. Mocht de tegenpartij hiertoe overgaan dan kunnen wij deze verplichting uit de beschikbare buffer nakomen.

Wij sloten in 2010 een extendible lening af met Fortis. Deze lening bevat een ‘embedded derivaat’ die op basis van RJ 290 afzonderlijk tegen actuele waarde gewaardeerd moet worden. Dit is een optie in de lening waarbij de geldgever eenmalig het recht - maar niet de plicht - heeft om de lening per 15 juli 2038 vervroegd aflosbaar te stellen. De actuele waarde op 31 december 2018 van het embedded derivaat bedraagt € 13,9 miljoen negatief (2017: € 12,9 miljoen negatief). Het gebruik van rentederivaten is - met uitzondering van fixed rate agreements – niet toegestaan. Wij onderkennen de mogelijkheden van het gebruik van rentederivaten, maar geven de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s met traditionele instrumenten. We houden genoemde derivaatcontracten wel aan.

Toezicht belemmerende bepalingen

De (ISDA) contracten mogen geen toezicht belemmerende bepalingen bevatten. Hier is in onze contracten dan ook geen sprake van.

Obligaties

Een deel van ons vermogen – afgerond € 17,5 miljoen – beleggen wij in staats- en  bedrijfsobligaties met een gemiddelde rating AA. Professionele partijen beheren dit. De beleggingsportefeuille is geoormerkt als liquiditeitsbuffer voor marktwaarde-verplichtingen uit de afgesloten rentederivaten. Periodiek rapporteert de externe vermogensbeheerder aan de treasury commissie over de marktwaarde ontwikkeling van de obligaties. Alle beleggingen voldoen aan de voorwaarden uit de richtlijnen beleggingen.

Marktwaarde en beleidswaarde

Als corporatie zijn wij verplicht ons vastgoed tegen marktwaarde te waarderen in onze jaarrekening. De marktwaarde van ons vastgoed is het geschatte bedrag waarvoor het vastgoed – complexgewijs – zou kunnen worden overgedragen. In een marktconforme transactie aan een bereidwillige koper, waarbij de koper het vastgoed op maximale wijze laat renderen. Dit betekent dat de koper bij de eerste huurmutatie de huren verhoogt of het vastgoed verkoopt (uitpondt). De totale waarde van ons vastgoed in exploitatie (DAEB en niet-DAEB) op basis van marktwaarde bedraagt € 10,9 miljard (2017: € 9,7 miljard).

De bedrijfswaarde vervulde tot 2018 ook een centrale rol binnen het (financieel) toezichtskader.De marktwaarde betreft een potentiële waarde die wij vanwege onze sociaal maatschappelijke doelstellingen en het bijbehorende (huur- en verkoop)beleid niet kunnen realiseren. Om onszelf niet rijk te rekenen hanteerde wij voor onze (financiële) sturing tot voor kort de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde was gebaseerd op ons eigen beleid en onze eigen prognose(s) ten aanzien van de exploitatie van ons vastgoed. De bedrijfswaarde vervulde tot 2018 tevens een centrale rol binnen het (financieel) toezichtskader. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben er echter voor gekozen om de bedrijfswaarde met ingang van 2018 te verruilen voor de beleidswaarde. Deze overstap is onder andere ingegeven door de wens om corporaties onderling beter en op een efficiëntere wijze te kunnen vergelijken.

Vertrekpunt van de beleidswaarde vormt de marktwaarde. Door aan te sluiten op de ‘bestaande’ waardering van marktwaarde wordt voortgebouwd op de reeds bestaande systematiek en uitgangspunten. Enige verschil is dat de berekening aangepast wordt op vier onderdelen die duiding geven aan onze sociale maatschappelijke opgave.

Dit betreft een aanpassing voor ‘beschikbaarheid’ (doorexploiteren van het bezit in plaats van uitponden), ‘betaalbaarheid’ (geen marktconforme maar onze eigen beleidskasstromen voor huur), ‘kwaliteit’ en ‘beheer’ (geen marktconforme maar onze eigen beleidskasstromen voor onderhoud en beheer). De beleidswaarde dient te worden berekend voor zowel zelfstandige en onzelfstandige DAEB en niet-DAEB woongelegenheden. Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde.

 Markt- & beleidswaarde Waarde* %
Marktwaarde  € 10.873  100%
Aanpassing  -/- €  18%
Beschikbaarheid 1.930  
Aanpassing -/- € 43%
Betaalbaarheid 4.622  
Aanpassing -/- € 541  5 %
Kwaliteit    
Aanpassing -/- € 122 1%
Beleidswaarde € 3.658  33%

* bedragen in miljoenen euro's

Fiscaliteit

Wij hebben (blijvend) aandacht voor fiscaliteit. Kennis over dit vakgebied is ondergebracht bij onze interne fiscalisten die ieder hun eigen specialisme hebben. Wij hebben (blijvend) aandacht voor fiscaliteit. Kennis over dit vakgebied is ondergebracht bij onze interne fiscalisten die ieder hun eigen specialisme hebben. Daarnaast hebben wij naar analogie van de treasury commissie in 2018 een fiscale commissie ingesteld. Actuele kennis, ontwikkelingen en risico’s op het gebied van de fiscaliteit worden daar gedeeld met een externe (belasting)adviseur. De adviseur zorgt voor een onafhankelijk bijdrage door op ons (voorgenomen) beleid te reageren en reflecteren, tevens deelt hij praktijkvoorbeelden van andere corporaties met ons.

Begin 2016 kondigde de Belastingdienst een onderzoek aan naar de aangiften omzetbelasting over het boekjaar 2014. Dit onderzoek is eind 2018 afgerond. De Belastingdienst heeft geen onjuistheden in onze aangiften geconstateerd.