Onze financien

 
Het positieve jaarresultaat spring direct in het oog.

Ons bestuurlijk verslag met daarbij de volledige jaarrekening kunt u in zijn geheel lezen. Het positieve jaarresultaat springt direct in het oog. Het hoge jaarresultaat is voornamelijk het gevolg van krapte op de woningmarkt. Hierdoor stijgt de waarde van ons bezit en hiermee het jaarresultaat. 

Het jaarresultaat

Het functioneel model winst- & verliesrekening geeft goed inzicht in het resultaat van de operationele bedrijfsvoering. Hierin splitsen wij de opbrengsten en kosten uit naar de verschillende bedrijfsactiviteiten. Het kasstroomoverzicht biedt inzicht in de daadwerkelijk ontvangen en bestede kasstromen op activiteiten. Het positieve jaarresultaat bedraagt afgerond € 1.4 miljard. Dit is - net als in 2016 - het gevolg van de waardeverandering van ons vastgoed van circa € 1.3 miljard. Het operationele resultaat is € 107 miljoen positief. Hogere huur- en overige opbrengsten, lagere huurderving, een verbeterde bedrijfsvoering en lagere rentelasten stonden aan de basis van een lichte verbetering. De operationele kasstroom daalde met € 5 miljoen, door onder andere een hogere afdracht aan verhuurderheffing. Zo droegen wij in 2017 bijna € 51 miljoen verhuurderheffing af. In 2016 maakten we de strategische keuze om minder woningen uit bestaand bezit te verkopen.  Tegelijkertijd kozen we er voor nog meer te investeren. Zo hebben wij in 2017 aanzienlijk meer geïnvesteerd in nieuwbouw en renovatie.

Huursombenadering

Sinds 1 januari 2017 geven wij met de huursombenadering zelf – binnen de kaders - invulling aan de huurverhoging. Wij kiezen er voor de huur zo veel mogelijk jaarlijks te verhogen en zo min mogelijk bij mutatie. Wij sturen op gemiddeld op 71% van de maximaal toegestane huur. De prijs/kwaliteit verhouding van de woning en het inkomen van de huurder bepalen de feitelijke huurverhoging. Voor bedrijf onroerend goed, huurwoningen in het middensegment en overig vastgoed is de huurverhoging inflatievolgend. Tenzij anders in het contract is vastgelegd. 

Treasury

Alle activiteiten op het gebied van treasury zijn ondergeschikt en dienend aan onze missie en omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en (rente)risicomanagement. De richtlijnen en voorwaarden zijn vastgelegd in ons treasurystatuut. Wij zorgen er voor dat zowel de lange- als de korte termijnfinanciering concern breed geborgd is. Binnen de wettelijk voorgeschreven en door ons aanvaardbare risicogrenzen.

Soorten financiële risico
Wij lopen renterisico, liquiditeitsrisico en kredietrisico. Het renterisico is het grootst. Wij willen bij herfinanciering jaarlijks niet meer dan 15% renterisico lopen. Daarmee sluiten we aan bij de richtlijn van het WSW. Het renterisico voor komend jaar is maximaal 12,3 %. De jaren erna blijft het renterisico ruimschoots onder 15%. 

 Leningen  Bedrag 
 Vastrentend   € 1.162.980
 Variabel rentend   € 95.459
 Extendend   € 30.000
 Basisrente   € 320.373
 Totaal   € 1.608.812

 

De annuïtaire, roll-over, lineaire en bijna alle fixe leningen hebben een voorspelbaar karakter. Deze leningen worden respectievelijk tussentijds, jaarlijks of aan het eind van de looptijd afgelost. De extended lening is een vastrentende lening, waarin een optie is de lening vervroegd aflosbaar te stellen. Het rentetarief van de basisrenteleningen bestaat uit een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar is. Na vijf jaar moet een nieuwe liquiditeitsopslag worden overeengekomen.
We financierden onze investeringen in 2017 met eigen middelen. Wij hebben alleen langlopende onderhandse leningen met WSW-borging. Deze borging is nodig om de kosten zo laag mogelijk te houden. Positieve operationele kasstromen zijn daarbij essentieel. Een efficiënte bedrijfsvoering en het kritisch zijn op de kosten dragen hier aan bij. De relevante kengetallen voldoen aan de normen van het WSW en externe financiers. Daar sturen we bewust op. Wij zijn hierin voorzichtig en hebben een lange termijn perspectief van 10 tot 50 jaar.  
Door de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt daalt het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille (zonder effect rente-instrumenten) in 2017 verder naar 3,58%. Dit was 3,70% in 2016. Wij verwachten dat dit verder daalt in 2018. Onze financieringsbaten en -lasten bedroegen per saldo ruim € 57 miljoen op een leningenportefeuille van circa € 1.609 miljoen. Mede doordat de kosten van heffingen lager uitvielen dan oorspronkelijk begroot konden wij in 2017 ruim € 80 miljoen aflossen op onze leningen. We trokken € 60 miljoen aan nieuwe leningen aan. Aanvullend hebben we circa € 43,6 miljoen uit onze kredietfaciliteiten opgenomen.
De kapitaalmarktrente blijft laag. Institutionele beleggers zijn actiever in het verstrekken van kapitaal. Wij betrekken onze leningen grotendeels van institutionele beleggers en voor een klein deel van (sector)banken. Vooral omdat (sector)banken qua tarief nog steeds niet concurreren met institutionele beleggers.

Derivaten en swaps
Derivaten dienen alleen ter mitigatie van financiële (rente) risico's. Wij gebruiken financiële instrumenten - waaronder derivaten - onder strikte voorwaarden en zeer beperkt. En niet voor het innemen van een speculatieve positie.

Treasurystatuut
De voorwaarden voor financiële instrumenten staan in het treasurystatuut. Wij evalueren dit jaarlijks. Wij bespreken het statuut in de Treasury Commissie. Aanpassingen worden op voordracht van het bestuur - na overleg met de auditcommissie - vastgesteld. De Raad van Commissarissen keurt het statuut goed. Daarnaast hebben wij een treasuryjaarplan en een treasuryhandboek. Wij evalueren en actualiseren deze stukken regelmatig. Wij lopen liquiditeitsrisico over de marktwaarde van door ons in het verleden afgesloten financiële instrumenten. In het verleden zijn rentederivaten afgesloten met een aantal wederpartijen. Wij sloten financiële overeenkomsten waarin de wederzijdse verplichtingen en rechten zijn vastgelegd. Betreffende contracten bevatten een mogelijke verplichting tot het afgeven van aanvullend liquide onderpand. 

Interne Beheersing
Wij verlagen het risico door de inperkingen van het treasurystatuut en gebruiken financieringsproducten met een relatief laag risicoprofiel. We brachten een scheiding aan tussen de frontoffice en backoffice van de treasuryfunctie. In de frontoffice worden de strategische beslissingen voorbereid en het bestuur geadviseerd. De back office doet de afhandeling en vastlegging. Daarnaast is het uitvoeren van de betalings- en financieringsprocessen onderdeel van onze planning en control cyclus. Het aantrekken van financiering vindt plaats binnen  een door het bestuur verstrekt mandaat door de treasurer en directeur F&C op basis van het “vierogenprincipe”.
Wij monitoren - naast de liquiditeitsontwikkeling - de marktwaarde van de rentederivaten en de ontwikkeling van de benodigde liquiditeitsbuffer. Wij verantwoorden niet alleen intern, maar ook aan onze toezichthouders. Voor de berekening van de marktwaardes van rentederivaten gebruiken wij Aareon Treasury en de Thesor toolkit. 
Ook krijgen wij van betreffende banken periodiek een overzicht van de actuele marktwaarden. Wij hebben, zoals de woningwet voorschrijft, een liquiditeitsbuffer in de vorm van beleggingen in obligaties. Hiermee kunnen wij een schommeling opvangen van 2% in de marktrente. De rentederivaten houden we aan tot we deze tegen neutrale voorwaarden kunnen beëindigen. 

Borgen van kennis
Wij waarborgen de benodigde kennis van treasury. Wij hebben een eigen treasurer, die met kennisbijeenkomsten en opleidingen zijn kennis op peil houdt. Daarnaast wordt kennis over actuele financieringsproducten gedeeld in de treasury commissie. Hierbij wordt ingegaan op mogelijke risico’s gekoppeld aan deze producten. De externe deskundige zorgt voor een onafhankelijke bijdrage over deze risico’s.

Waarde ontwikkeling derivaten

Wij dekken renterisico’s af met zes renteswaps (‘plain vanilla’). Deze hebben een totale nominale waarde van € 85 miljoen en een resterende looptijd van gemiddeld 8 jaar. De renteswaps zijn één op één gekoppeld aan zes variabele leningen met een gelijke looptijd. De reële waarde van de renteswaps is ultimo 2017 € 23,7 miljoen negatief. Dit was ultimo 2016 € 28,5 miljoen negatief. Voor één renteswap is €1,5 miljoen euro als onderpand voor de negatieve waarde in depot gegeven. Voor twee andere renteswaps is een actuele onderpandverplichting van € 5,3 miljoen. Deze verplichting is niet opgevraagd door de tegenpartij. Mocht de tegenpartij hiertoe overgaan dan kunnen wij deze verplichting uit de beschikbare buffer nakomen. 
Wij sloten in 2010 een extendible lening af met Fortis. Deze lening bevat een “embedded derivaat” die op basis van RJ 290 afzonderlijk tegen actuele waarde gewaardeerd moet worden. Dit is een optie in de lening waarbij de geldgever eenmalig het recht - maar niet de plicht - heeft om de lening per 15 juli 2038 vervroegd aflosbaar te stellen. De actuele waarde op 31 december 2017 van het embedded derivaat bedraagt € 12,9 miljoen negatief (2016: 
€ 15,9 miljoen negatief). Het gebruik van rentederivaten is - met uitzondering van fixed rate agreements – niet toegestaan. Wij onderkennen de mogelijkheden van het gebruik van rentederivaten, maar geven de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s met traditionele instrumenten. We houden genoemde derivaatcontracten wel aan.

Toezicht belemmerende bepalingen
De (ISDA) contracten mogen geen toezicht belemmerende bepalingen bevatten. Hier is in onze contracten dan ook geen sprake van. 

Obligaties
Een deel van ons vermogen - afgerond € 17 miljoen – beleggen wij in staats- en  bedrijfsobligaties met een gemiddelde rating AA. Professionele partijen beheren dit. De beleggingsportefeuille is geoormerkt als liquiditeitsbuffer voor marktwaarde-verplichtingen uit de afgesloten rentederivaten. Periodiek rapporteert de externe vermogensbeheerder aan de treasury commissie over de marktwaarde ontwikkeling van de obligaties. Alle beleggingen voldoen aan de voorwaarden uit de richtlijnen beleggingen. 

Bedrijfswaarde - Marktwaarde

De marktwaarde van ons vastgoed in verhuurde staat is het geschatte bedrag waarvoor het vastgoed - complexgewijs - zou kunnen worden overgedragen. In een marktconforme transactie aan een  bereidwillige koper, waarbij de koper het vastgoed op maximale wijze laat renderen. Dit betekent dat de koper bij de eerste huurmutatie de huren verhoogt naar markthuren of het vastgoed verkoopt (uitpondt). 

De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de geprognosticeerde exploitatie opbrengsten en -lasten, conform het beleid van de woningcorporatie. De scope bij de bedrijfswaarde is gebaseerd op de (theoretische) restant levensduur, waarbij het vastgoed duurzaam (sociaal) wordt geëxploiteerd.  De kasstromen dienen in beiden waarderingsmethoden als basis. De discontovoeten waartegen de kasstromen contant worden gemaakt verschillen in de waarderingsmethoden. Zo wordt bij de bedrijfswaarde een vast voorgeschreven discontovoet (5,0%) gehanteerd. De discontovoeten die worden gehanteerd bij de marktwaarde zijn afhankelijk van het risicoprofiel van de complexen. Een ander belangrijk verschil is de basis van de kasstromen. Zo gaat de bedrijfswaarde uit van het eigen corporatiebeleid zoals het huur-, verkoop, onderhoud- en investeringsbeleid. Maar bij de marktwaarde wordt uitgegaan van kasstromen gebaseerd op marktgegevens, zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. Doordat de marktwaarde gebaseerd is op maximalisatie van opbrengsten en minimalisatie van  lasten is de marktwaarde aanzienlijk hoger dan de bedrijfswaarde. En dat leidt tot een hoger eigen vermogen. Het eigen vermogen op basis van de marktwaarde is € 8.111 miljoen (2016: € 6.727 miljoen) en de solvabiliteit 81%  (2016: 78%). Bij waardering van het vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde bedraagt het eigen vermogen € 1.497 miljoen (2016: 
€ 1.568 miljoen) en de solvabiliteit 44% (2016: 45%).

Onderzoek belastingdienst

Wij hebben aandacht voor fiscaliteit en hebben onze zaken en processen op orde. Begin 2016 kondigde de Belastingdienst een periodieke controle aan over het boekjaar 2014. Met een boekenonderzoek controleren zij onder andere de manier waarop onze (fiscale) processen zijn ingericht. Dit onderzoek loopt door tot in 2018. Wij verwachten geen bijzonderheden.