2018 en verder

 
Wij zorgen er voor dat zo veel mogelijk mensen betaalbaar wonen. In huizen van goede kwaliteit, in een prettige buurt.

Wij verwachten dat de krapte op de woningmarkt, de stijging van de woningprijzen en de stijging van de bouwkosten in 2018 en de jaren er na blijft aanhouden. Met onze strategie als uitgangspunt zorgen we ervoor dat zoveel mogelijk mensen betaalbaar wonen, in woningen van goede kwaliteit en in prettige buurten. Daarbij wachten ons de komende jaren wel de nodige uitdagingen. 

Bouwen en verduurzamen

Ook voor 2018 en verder zetten wij in op uitbreiding van onze woningvoorraad en op een versnelling van het energiezuinig maken van ons woningbezit. Onze omgeving verlangt dat ook. In het verlengde van het Klimaatakkoord in Parijs is nationaal en internationaal veel aandacht voor het versnellen van de energietransitie.

Wij willen ons woningbezit tot eind 2022 uitbreiden met ruim 2.500 woningen. In de sociale huur én het middensegment. Onze woningmarkt is oververhit, met stijgende bouwkosten als gevolg. Wij willen investeren, maar niet tegen elke prijs. Wij bouwen om te verhuren, maar niet om te verkopen. Wij verhuren onze woningen betaalbaar en nemen daartoe genoegen met een laag rendement. Als bouwkosten te sterk stijgen moeten we op enig moment mogelijk onze nieuwbouwplannen heroverwegen of andere samenwerkingsvormen met bouwers ontwikkelen.

Onze woningen hebben een goede basiskwaliteit, maar voldoen vooral energetisch niet allemaal aan de hedendaagse norm. Daarom investeren wij fors in de verduurzaming van ons vastgoed. Naast de verduurzaming met ons reguliere onderhoud en renovaties investeren we € 210 miljoen extra. Wij werken toe naar een CO2 neutrale woningvoorraad in 2050. Met een gemiddeld energielabel B in de jaren na 2023 als tussenstap. Dat vraagt de komende jaren veel investeringen en ook veel overredingskracht. We hebben (ook) bij de energetische ingrepen draagvlak bij onze huurders nodig. De energetische maatregelen leveren onze huurders lagere stookkosten en meer comfort op. Daarnaast willen we - voor verwarming, tapwater en koken - in de toekomst geen aardgas meer gebruiken. De komende jaren halen we - in het kader van de City Deal - hele buurten van het aardgas. Ook hier zijn betaalbaarheid voor onze huurders en een ‘groen’ alternatief (ook bij stadswarmte) voorwaardelijk. Daarnaast gaan we - waar mogelijk - over op energie uit duurzame bronnen. De komende jaren worden we ook in toenemende mate circulair: we gebruiken materialen die het milieu minder belasten en hergebruiken waar mogelijk. Voor alle investeringen in nieuwbouw en duurzaamheid is de komende jaren veel geld nodig. Daarom benutten we ook de komende jaren de huursom die we jaarlijks mogen vragen. Die verdelen we evenredig over alle huurders bij de jaarlijkse huurverhoging. Daarnaast pleiten wij ervoor dat de verhuurderheffing wordt gekoppeld aan onze huuropbrengsten (kasstroom) in plaats van aan de WOZ-waarde (vermogen).

Betaalbaar en passend wonen

Wij zorgen dat zoveel mogelijk mensen betaalbaar wonen. Daarbij werken we komende jaren  toe naar een verhouding 90% sociale huurwoningen en 10% middensegment. Als mensen bij ons een woningen huren past de huur bijna altijd bij het inkomen, ook door de regels die daarvoor gesteld zijn. En past de woning qua aantal kamers bij de grootte van het huishouden. Als onze huurders daarna meer gaan verdienen, of hun gezinssamenstelling verandert, wonen ze niet langer passend. Dat kan voor henzelf en voor woningzoekenden ongewenst zijn. Wij blijven daarom de komende jaren doorstroming bevorderen en denken mee over een andere woonruimteverdeling.

Opgave leefbaarheid in prettige buurten 

We willen dat onze huurders woongeluk ervaren. Woongeluk hangt samen met de woning, maar ook en vooral met de buurt. Uit ons jaarlijkse bewonersonderzoek eind 2017 bleek dat 32 buurten van onze huurders een rapportcijfer onder de 6,5 krijgen. Dat zijn er aanmerkelijk meer dan enkele jaren geleden. We analyseren de oorzaken. Daarbij hebben we onder meer oog voor de instroom van ‘kwetsbaren’ in buurten die toch al niet veel draagkracht hebben. We spannen ons de komende jaren in om de leefbaarheid in deze buurten te verhogen en werken daarbij aan community-vorming. Bijvoorbeeld in de projecten Strekkerweg, Elzenhage en Z1 in Amsterdam Noord.

Onze dienstverlening nog beter

We willen dat onze huurders tevreden zijn over onze dienstverlening. We maakten de afgelopen jaren een zeer goede ontwikkeling in door, waardoor we in de Aedes Benchmark stegen van de C naar de B categorie. We streven naar een A en werken toe naar een rapportcijfer 7,7 eind 2018 en een rapportcijfer 8 eind 2020. In 2018 maken we extra werk van verdere verbetering van de klantcommunicatie.

Wij zijn wendbaar

Onze omgeving verandert in een hoog tempo. En daarmee de eisen die huurders, andere belanghebbenden en toezichthouders aan ons stellen. We moeten wendbaar zijn om met deze veranderende eisen om te gaan. Wendbaar op ICT gebied en op wendbaar op persoonlijk niveau. We verbeteren continu, als onderdeel van ons dagelijks werk. We organiseren Hackathons voor onderwerpen die om innovatie vragen. En we volgen de ontwikkelingen in onze omgeving op de voet, zodat we er goed en op tijd op kunnen inspelen.

Regeerakkoord Rutte III 

In oktober 2017 werd het Regeerakkoord Rutte III gepubliceerd. Wij zien risico’s en kansen op het gebied van de verhuurderheffing, vennootschapsbelasting en BTW. We wachten op verdere uitwerking en regelgeving. Hoewel wij rekening houden met de maatregelen van het kabinet, is de volatiliteit in wet- en regelgeving een onzekere factor. Vanwege het aflopen van fiscale faciliteiten moeten wij – zoals het er nu naar uit ziet - vanaf 2018 vennootschapsbelasting betalen.

Investeringen 

Voor de komende 5 jaar hebben wij in totaal € 1.102 miljoen begroot aan (des)investeringskasstromen. Om onze investeringen en ambities te financieren is ruim € 531 miljoen aan financiering nodig. 

 Investeringskasstromen

2018-2022

(x miljoen €)

 Nieuwbouw huur  524
 Renovatie  323
 Activeerbaar mutatieonderhoud  102
 Verduurzamen  210
 Overige investeringen  52
 Subtotaal investeringen  1.211
   
 Desinvesteringskasstromen 

2018-2022

(x miljoen €)

 Verkoop nieuwbouw woningen  37
 Verkoop bestaande woningen  72
 Subtotaal desinvesteringen  109
   
 Saldo (des)investeringen  1.102

Verhuurderheffing

Wij dragen in 2018 € 46 miljoen af. De heffing loopt op tot € 60,4 miljoen in 2022. Over de periode 2018 – 2022 betalen wij € 271,3 miljoen. Hier zouden we liever 1.400 woningen voor bouwen. De heffing wordt berekend op basis van de  WOZ waarde van sociale huurwoningen. Het tarief is in 2018 en 2019 0,591% en stijgt naar 0,593% in 2022. Sinds 2018 worden rijksmonumenten vrijgesteld en is de WOZ waarde gemaximeerd tot € 250.000 per woning. Daarnaast is er een korting van € 20.000 op de verhuur van nieuwbouw huurwoningen onder de 1e aftoppingsgrens. Hierdoor betalen wij € 4,2 miljoen minder. Er  is een aantal onzekerheden. In ons werkgebied stijgt de waarde van woningen snel. En daarmee dus de heffing. Door de korting voor nieuwbouwwoningen onder de eerste aftoppingsgrens komt de stijging nog niet tot uitdrukking in de financiële ratio’s. 

Vennootschapsbelasting

De eerste en tweede schijf van de vennootschapsbelasting wordt verlaagd. Zo betalen wij € 8 miljoen minder over de periode 2019-2022. Echter beperking van de renteaftrek (ATAD) tot 30% van de winst voor rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie kost ons € 19 miljoen over dezelfde periode. Daarna lijkt het negatieve effect af te vlakken. 

Kengetallen

onze kengetallen blijven over de hele linie binnen de bandbreedte van onze eigen normen en die van de toezichthouder. Wel bewegen de indicatoren zich langzaam richting de grenzen. 

Kengetallen TI 2018 2022 Eigen norm WSW norm
LTV 51,7%  59,3% <70% <75%
ICR  2,7 2,5  >1,6  >1,4
DSCR 1,5 1,6 >1,0 >1,0

 

De LTV op basis van bedrijfswaarde loopt op TI niveau de komende jaren op, maar blijft nog onder de norm. De ICR blijft in 2022 op het niveau van 2017. De DSCR blijft in 2022 nagenoeg op het niveau van 2018, en voldoet daarmee eveneens aan de norm. De indicatoren binnen de DAEB-tak blijven binnen de gestelde normen. Wel loopt de LTV sterk op van 46,3% in 2018 naar 63,3% in 2022 en raakt 2026 onze norm van 70%. Dit vooral door investeringen in duurzaamheid en groei, hogere heffingen en belastingen. Door het beheersen van  beïnvloedbare kosten en de lagere rentelasten blijft de operationele kasstroom en ICR op peil. Binnen de niet-DAEB-tak ontwikkelen de ratio’s zich positief. De ICR neemt toe van 2,2 in 2018 naar 2,6 in 2022. De LTV loopt af van 62,8% in 2018 naar 51% in 2022. Vooral door het aflossen op de interne lening. De DSCR ligt vanaf 2022 structureel boven de norm van 1,0.

Gezonde basis

Onze financiële basis blijft gezond. We hebben de risico’s goed in beeld en deskundig gewaardeerd. Waar nodig hebben we voorzieningen opgenomen. De financiële buffer is voldoende om eventuele tegenvallers op te vangen. Zo kunnen wij op een verantwoorde wijze investeren. Nu en in de toekomst. Het financiële beleid berust op vier belangrijke pijlers:

  • Solvabiliteit: een solide vermogenspositie
  • Liquiditeit: een solide positie 
  • Rendementsturing: maatschappelijk én financieel
  • Risicoprofiel 

Solvabiliteit: een solide vermogenspositie

Wij meten de solvabiliteit en liquiditeit met de rekenmethode van het WSW. De vermogenspositie komt tot uitdrukking in de solvabiliteit. Die stijgt van 78% naar 81%. Zo borgen we de financierbaarheid bij het WSW. Tevens blijkt dit uit de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. De loan to value  bedrijfswaarde daalde ten opzichte van 2017. We blijven binnen de norm van het WSW, alsmede die van ons eigen financieel beleid (≤ 70% LTV).

Liquiditeit: een solide positie

De liquiditeitspositie meten we via de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Deze ratio’s zijn belangrijk voor ons, onze stakeholders en voor de WSW-borging. Wij stellen doorgaans hogere normen aan onszelf dan vereist door het WSW. Dit doen wij omdat deze ratio’s erg gevoelig zijn voor veranderingen in de operationele kasstromen en rentetarieven. Een lagere kasstroom heeft onmiddellijke gevolgen en die moeten we acuut kunnen opvangen om rente en de aflossingen niet in gevaar te brengen. Door op veilige afstand van de WSW-normen te blijven zijn we minder gevoelig voor tegenvallers en borgen wij duurzame vastgoedexploitatie.

Rendementsturing

In de meerjarenbegroting en via de financiële kaders sturen we op onze exploitatierendementen. De investeringsrendementen staan centraal in de Investeringscommissie.  Organisatie breed sturen we op een verantwoord evenwicht tussen maatschappelijk- en financieel rendement.

Risicoprofiel

Het WSW geeft elke corporatie een risicoscore op basis van financial risks en business risks. De financial risks wordt bepaald aan de hand van de actuele dVi en dPi. De business risks worden bepaald door de corporatie te scoren op 24 kwalitatieve business risk vragen. De risicoscore bepaalt de ruimte voor groei van de leningportefeuille, de mogelijkheden voor herfinanciering en de periode waarvoor WSW het borgingsplafond vaststelt. Ons borgingsplafond is vastgesteld op ruim € 1.607 miljoen op basis van onze investerings- en financieringsprognose 2017 - 2019 (dpi 2017). Hiermee zijn wij verzekerd van de borging door het WSW voor het aantrekken van nieuwe financieringen bij de realisatie van onze ambities. In de eerste helft van 2017 beoordeelde het WSW ook onze business risks. Het WSW ziet ons als een financieel gezonde, enigszins voorzichtige corporatie met – absoluut gezien - een omvangrijke lening portefeuille. Alleen al daarom onderzoekt het WSW het risico uitvoerig. Wij gaven opvolging aan de aandachtsgebieden uit de voorgaande beoordelingsbrief. In  2017 lag de focus op de portefeuillestrategie, het onderhoud, beleid en het risicomanagement. 

Het WSW classificeert ons als een grote woningcorporatie met kwalitatief goed bezit, actief in een sterke woningmarkt met een omvangrijke herstructureringsopgave. Het WSW is van mening dat wij een goede portefeuillestrategie hebben. En dat onze strategie voldoende kader geeft voor het transitieprogramma. Met de belegging van ‘assetmanagement’ in de organisatie zorgen we in principe voor adequate uitvoering van de portefeuillestrategie. Wij hebben de conditie van ons bezit in beeld. Het onderhoudsbeleid sluit aan op de portefeuillestrategie. Wij sturen op liquiditeiten en hebben voldoende liquiditeitsbuffer. Tot slot is het WSW van mening dat er sprake is van volwassen risicomanagement. Hiermee scoren wij op alle 5 de financial risk indicatoren van het WSW een voldoende.