Financiën

Gezonde basis

 
“Voor vastgoed in de sociale huur formuleerden we een direct rendementseis van minimaal 2,7%.”

Onze financiële basis is gezond. We hebben de risico’s goed in beeld en deskundig gewaardeerd. Waar nodig hebben we voorzieningen opgenomen. De financiële buffer is voldoende om eventuele tegenvallers op te vangen. Zo kunnen wij op een verantwoorde wijze investeren. Nu en in de toekomst. Het financiële beleid berust op vier belangrijke pijlers:

  • Onze financiële basis is gezond.solvabiliteit (LTV)

  • liquiditeit (ICR en DSCR)

  • rendementsturing (maatschappelijk en financieel)

  • risicomanagement (strategisch, tactisch en operationeel)

Solvabiliteit: een solide vermogenspositie

Wij meten de solvabiliteit en liquiditeit aan de hand van de rekenmethode van het WSW. De vermogenspositie komt tot uitdrukking in de solvabiliteit. We meten dit op basis van bedrijfswaarde. Zo borgen we de financierbaarheid bij het WSW. De loan to value bedrijfswaarde daalde ten opzichte van 2015. We blijven binnen de norm van het WSW, alsmede die van ons eigen prudentieel financieel beleid (70% LTV).

Loan to value 2016 Norm
WSW methode 54,4% 75%

  

De dekkingsratio (loan to value op basis van de marktwaarde) is aan het eind van 2016 15,9%. Het WSW hanteert als norm maximaal 50%. 

Liquiditeit: een solide positie

De liquiditeitspositie meten we via de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Deze ratio’s zijn belangrijk voor ons, onze stakeholders en de WSW-borging in het bijzonder. Wij stellen doorgaans hogere normen aan onszelf dan vereist door het WSW. Dit doen wij omdat deze ratio’s erg gevoelig zijn voor veranderingen in de operationele kasstromen. Een lagere kasstroom heeft onmiddellijke gevolgen en die moeten we acuut kunnen opvangen om rente en de aflossingen niet in gevaar te brengen. Door op veilige afstand van de WSW-normen te blijven, zijn we minder gevoelig voor tegenvallers, en borgen wij duurzame vastgoedexploitatie.

WSW norm Eigen norm Score 2016
ICR 1,4 1,6 2,3
DSCR 1,0 1,0 1,9

 

Er is een samenhang tussen de liquiditeitsratio’s en de loan to value. We zien dat als de oan to value stijgt - en dus risicovoller wordt - de liquiditeitsratio’s dalen en sneller verslechteren. Als we keuzes moeten maken in ons financiële meerjarenbeleid, dan gaan de loan to value normen vóór de liquiditeitsnormen. Dat speelt vooral bij bepalen van onze investeringen op de lange termijn. Wat kunnen we investeren gegeven de risico’s en onzekerheden. Daarom sturen we primair op onze eigen normen. Zo blijven de operationele kasstromen gezond en worden volledig ingezet om investeringen te financieren. Nu, en in de toekomst.

Rendementsturing: maatschappelijk én financieel

We sturen op maatschappelijk én financieel rendement. 
Rendementsdenken is ingebed in de organisatie. We sturen op maatschappelijk én financieel rendement. Dit geeft mogelijkheden voor verdere optimalisatie van zowel direct als indirect rendement. Door een professionele en efficiënte waardesturing kunnen wij onze kosten omlaag brengen, lagere huren realiseren en de vastgoedrisico's beter beheersen. Vanaf 2014 namen wij ons vastgoed - in het kader van de nieuwe ondernemingsstrategie - volledig onder de loep, en hebben we de marktwaarde van 50% van onze vastgoedportefeuille getaxeerd.

In  2015 is het overige deel van de vastgoedportefeuille getaxeerd, en implementeerden we rendementssturing verder in de organisatie. Assetmanagement hebben we vorm gegeven met de integrale gebiedsteams, waar alle disciplines aan tafel zitten. Met het complexprestatiemodel sturen we op de mogelijkheden die onze vastgoedportefeuille biedt via het directe rendement. We formuleren onze directe rendementseisen met de WACC methodiek. Ons vertrekpunt is dat we het vermogen in standhouden. Ook investeringen moeten hier aan bijdragen. De rendementseisen zijn uitgesplitst naar type en project. Voor vastgoed in de sociale huur formuleerden we een direct rendementseis van minimaal 2,7%. In 2016 was het directe rendement op de hele portefeuille 2,7%. We beïnvloeden het indirecte rendement door allerlei interventies op bijvoorbeeld wijk en complexniveau, zoals leefbaarheid. Door bewust te sturen op een gedifferentieerd woningaanbod zodat gemêleerde wijken ontstaan. Dat betekent niet alleen investeren in sociale huurwoningen, maar ook in betaalbare middensegmenthuur-en koopwoningen. Het indirecte rendement komt tot uitdrukking in de periodieke vaststelling van de marktwaarde.

Risicoprofiel

Het WSW stelt jaarlijks - per corporatie - een risicoscore vast. Deze wordt bepaald op basis van financial risks en business risks. De financial risks bepaalt het WSW jaarlijks aan de hand van de actuele dVi en dPi. De business risks worden bepaald door de corporatie te scoren op 24 kwalitatieve business risk vragen. De risicoscore bepaalt de ruimte voor groei van de leningportefeuille, de mogelijkheden voor herfinanciering en de periode waarvoor WSW het borgingsplafond vaststelt. Ons borgingsplafond is vastgesteld op ruim € 1.633 miljoen, op basis van onze investerings- en financieringsprognose 2016 - 2018 (dpi 2016). Hiermee zijn wij verzekerd van de borging door het WSW voor het aantrekken van nieuwe financieringen bij de realisatie van onze ambities.

In de eerste helft van 2016 beoordeelde het WSW ook onze business risks. Zij spraken diverse medewerkers en namen (beleids)stukken door. Het WSW ziet ons als een financieel gezonde, enigszins voorzichtige corporatie met – absoluut gezien - een omvangrijke leningportefeuile. We zijn een grote woningcorporatie, actief in een sterke woningmarkt met een omvangrijke herstructureringsopgave. Hierdoor voert het WSW haar risicobeoorderlingsonderzoek uitvoerig uit. Bij de beoordeling 2016 lag de focus op de portefeuillestrategie, het onderhoud, het huurbeleid en het risicomanagement. De financial risks van het WSW betreffen 5 ratio’s, waarop wij voldoende scoren.

Omschrijving Norm WSW Onze score
Dekkingsratio Maximaal 50% WOZ 15,9%
Interest Coverage Ratio Minimaal 1,4 2,3
Debt Service Coverage ratio Minimaal 1,0 1,9
Loan to value (bedrijfswaarde) Maximaal 75%  54,4% 
Solvabiliteitsratio
Minimaal 20%
44%