Financiën

2017 en verder

 
“Zowel het passend toewijzen als de huursombenadering hebben effect op onze inkomsten.”

Investeringen

Hoewel wij rekening houden met de maatregelen van het kabinet, is de volatiliteit in wet- en regelgeving, met name de interpretatie ervan, een onzekere factor. Vanwege het aflopen van fiscale faciliteiten betalen we naar huidige inzichten vanaf 2019 vennootschapsbelasting. Zowel het passend toewijzen als de huursombenadering hebben negatief effect op onze inkomsten. De verhuurdersheffing blijft een dreigend risico en kan fors omhoog gaan. Daarnaast lopen overige niet-beïnvloedbare kosten als gemeentelijk heffingen de laatste jaren steeds verder op. 

In de periode 2017 - 2021 bedraagt de operationele kasstroom € 506,1 miljoen. De (des)investeringskasstromen bedragen de komende 5 jaar totaal
€ 872,3 miljoen. Onder deze investeringskasstromen is onder andere
€ 372,0 miljoen aan nieuwbouw huur kasstromen, € 295,8 miljoen renovatiekasstromen, € 84,0 miljoen activeerbaar mutatieonderhoud en € 84,7 miljoen energetische maatregelen opgenomen. Onder de desinvesterings-kasstromen is € 24,2 miljoen aan positieve kasstromen nieuwbouw koop en € 51,2 miljoen aan verkoopopbrengst bestaand bezit opgenomen. In de periode 2017 - 2021 bedraagt de operationele kasstroom € 506,1 miljoen. Om de totale investeringsprogramma te realiseren is hiermee € 346,0 miljoen aan additionele externe financiering nodig.

Aanpassing van huurbeleid en toewijzing

Op basis van de nieuwe Europese toewijzingsregels zijn corporaties verplicht om per 2016 rekening te houden met de nieuwe inkomensnormen voor het verhuren van sociale huurwoningen aan verschillende inkomensgroepen. Onze prioriteit ligt hierbij vanzelfsprekend bij de laagste inkomensgroepen. Er is slechts beperkte ruimte om sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de
€ 39.874. Dat huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 (voor een periode van vijf jaar) een kans maken in de sociale huursector vinden we een goede zaak. De inkomensafhankelijke huurverhoging blijft na 2017 mogelijk.
Deze groep vindt in ons werkgebied - zeker als het om gezinnen gaat - geen betaalbaar alternatief. Per 1 januari 2016 hebben we voor huishoudens met recht op huurtoeslag te maken met de zogenaamde passendheidstoets. Deze toets zorgt er voordat huurders met recht op een huurtoeslag een woning huren met een huurprijs die passend is voor hun inkomen. Zo wordt voor deze groep betaalbaar wonen beter geborgd. Voor het Rijk telt in het bijzonder mee dat het beslag op de huurtoeslag beteugeld wordt.

Corporaties zijn verplicht minimaal 95% van de woningzoekenden met recht op huurtoeslag een woning aanbieden met een huur onder één van de twee aftoppingsgrenzen (€ 586 - € 628, prijspeil 2016). Wij streven naar 100% passend huisvesten en beschouwen de 5% wettelijke ruimte als een soort foutmarge. Hiernaast is de huursombenadering per 1 januari 2017 ingevoerd. Met deze huursombenadering kan de verhuurder zelf invulling geven aan de jaarlijkse huurverhoging, mits de totale
huurverhoging binnen door de overheid gestelde kaders blijft. Huishoudens met een inkomen boven € 40.439 kunnen een huurverhoging krijgen van maximaal inflatie plus 4 procent. Gepensioneerden en grotere gezinnen vanaf vier personen zijn hiervan uitgezonderd. Ook voor de huurverhoging per 1 juli 2017 is het kader bepaald. De wet biedt ook meer ruimte voor tijdelijke huurcontracten. Al met al zullen we de toegestane huurverhoging grotendeels realiseren via de reguliere huurverhoging en slechts beperkt bij mutatie.

De huurverhoging hebben we nodig om voldoende te kunnen blijven investeren in de overspannen woningmarkt in ons werkgebied. 
De huurverhoging hebben we nodig om voldoende te kunnen blijven investeren in de overspannen woningmarkt in ons werkgebied. Wij hebben deze ruimte ingevuld in de meerjarenbegroting. De huren worden echter de komende periode minder verhoogd dan geraamd in onze vorige meerjarenbegroting (2016 - 2020). Deze beperking heeft gevolgen voor onze financiële ratio’s, omdat dit de ontwikkeling van de bedrijfswaarde drukt. We vangen de daling van huurinkomsten deels op door beheersing van onze beïnvloedbare apparaatskosten. Om zo invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke verantwoordelijkheden én ambities.

Toename verhuurderheffing, herintroductie saneringsheffing

Per 1-7-2015 is de Autoriteit woningcorporaties opgericht, die integraal toezicht houdt op de corporaties (financiële continuïteit, governance, integriteit en rechtmatigheid). Voor de toezichtstaken van de Autoriteit Wonen dienen corporaties met ingang van 2015 een jaarlijkse afdracht te doen. Deze heffing is gebaseerd op de WOZ waarde woongelegenheden, alsmede een vast bedrag per woongelegenheid. Onze jaarlijkse kosten bedragen hiervoor circa € 0,4 miljoen.

We zien de verhuurderheffing oplopen. De basis van de verhuurderheffing is de WOZ waarde (prijspeil voorgaand jaar) voor woningen onder de liberalisatiegrens (2016:
We zien de verhuurdersheffing oplopen.710,68). De percentages voor de verhuurderheffing zijn gebaseerd op actuele wet- en regelgeving, zoals goedgekeurd door de Eerste Kamer per januari 2017. Als gevolg van laatstgenoemde stijgt het percentage voor de verhuurderheffing in 2017 van 0,536% naar 0,543%. In de jaren 2018 tot en met 2021 stijgt het heffingspercentage verder tot 0,597%, om vervolgens per 2023 te zakken naar 0,567%. De stijging van het heffingspercentage wordt nagenoeg volledig gecompenseerd door de aftopping van de heffingsgrondslag op € 250.000 WOZ-waarde per 2018. De vrijstelling van Rijksmonumenten voor de verhuurderheffing heeft eveneens een dempend effect op de stijging van de verhuurderheffing. De totale impact van genoemde wijzingen bedraagt afgerond € 1,0 miljoen. De jaarlijkse heffingen lopen op van € 1,4 miljoen in 2013 tot € 61,4 miljoen 
 in 2021.

Met betrekking tot de heffing zijn een tweetal onzekerheden. Allereerst stijgt de WOZ in de regio Amsterdam (stijging jaar-op-jaar in 2016: +17%) en daarmee de grondslag voor de heffing buitenproportioneel. Daarmee komen er extra opbrengsten voor het Rijk beschikbaar. De vraag is of dit feitelijk gecompenseerd zal worden via lagere afdrachtspercentages. Wij hebben in ieder geval de verhuurderheffing voor de gehele looptijd van het vastgoed in exploitatie als een uitgaande kasstroom ingerekend.

De saneringsheffing wordt door de toezichthouder gebruikt om corporaties in een noodlijdende situatie bij te staan. De basis van de saneringsheffing is 1% van de huursom van de woongelegenheden. Over de jaren 2015 en 2016 is ons geen heffing opgelegd. Echter de toezichthouder verzoekt om de saneringsheffing voor de periode 2017 tot en met 2021 uit prudentie wederom in te rekenen. In afwijking tot voorafgaande jaren is de saneringsheffing meegenomen in de berekening van de bedrijfswaarde.

Huishoudboekje

De meerjarenbegroting (MJB) is de basis van het (concept)scheidingsvoorstel. Deze begroting geeft een financiële doorkijk op zowel de Toegelaten Instelling (TI) als op de (administratief) gescheiden DAEB en niet-DAEB-tak. Om de MJB en de onderliggende volkshuisvestelijke ambities inhoudelijk in het juiste perspectief te kunnen plaatsen, dient vanuit het perspectief van 2 beleidstermijnen ( in totaal 10 jaar) gekeken te worden. Daarnaast volstaat het enkel kijken naar indicatoren op totaalniveau (TI)  niet meer. Immers de TI kan met haar kengetallen binnen de opgelegde normen vallen, terwijl één van de onderliggende takken dat niet doet. In een dergelijk geval  zal de toezichthouder een bijsturing afdwingen. Het scheidingsvoorstel gaat uit van een (verdere) opbouw van een niet-DAEB-tak ten behoeve van het middensegment. Dit ter bevordering van de doorstroming vanuit de sociale woningvoorraad en het beschikbaar stellen van betaalbare woningen voor de middeninkomens.  De financiële  implicaties hiervan dienen in combinatie met additionele investeringen binnen de DAEB-tak (bijvoorbeeld duurzaamheid) bekeken te worden vanuit een meerjarenperspectief. Wij hebben ons concept scheidingsvoorstel per 31 december 2016 ingediend bij de Autoriteit woningcorporaties. Het definitieve scheidingsvoorstel dienen wij uiterlijk 1 juli 2017 in, nadat wij naar verwachting in mei 2017 een inhoudelijke reactie van de Autoriteit woningcorporaties hebben ontvangen op het ingediend conceptvoorstel.

Een strakke focus op een beheerste ontwikkeling van de bedrijfslasten is essentieel. Allerlei ontwikkelingen op het gebied van wet- en regelgeving hebben een directe impact op het huishoudboekje en daarmee onze investeringskracht. Mede door de positieve afwijking op de rentelasten en huurderving blijft de ICR gezond. Daarom kunnen wij op een verantwoorde manier onze volkshuisvestelijke ambities blijven nastreven. Een strakke focus op een beheerste ontwikkeling van de bedrijfslasten is hierbij essentieel. We brengen het verkoopprogramma van bestaande woningen verder terug, dus ook de (des)investeringskasstromen. We houden zoveel mogelijk betaalbare woningen beschikbaar voor mensen met een laag inkomen. We zorgen er voor dat het aantal betaalbare middensegment huurwoningen stijgt en voegen woningen toe, waarmee het woningbezit ververst. En wij blijven investeren in leefbaarheid. 

De kengetallen op TI niveau bevinden zich over de hele linie binnen de bandbreedte van zowel onze eigen normen, als die van onze toezichthouder. Binnen de scope van de MJB bewegen de indicatoren zich langzaam meer richting de grens van genoemde normen. De LTV op basis van bedrijfswaarde loopt op TI niveau de komende jaren op van 56,4% in 2017 naar 61,0% in 2021 en blijft hiermee vooralsnog onder de gestelde Eigen Haard norm van maximaal 70% (WSW <75%). De ICR blijft met 2,4 in 2021 op het niveau van 2017 ( Eigen Haard norm van minimaal 1,6 (WSW >1,4)). De DSCR daalt van 1,6 in 2017 naar 1,4 in 2021, maar voldoet daarmee eveneens aan de norm van > 1,0.

De indicatoren binnen de DAEB-tak blijven binnen de gestelde normen, met dien verstande dat de LTV de komende jaren sterk oploopt van 48,3% in 2017 naar 61,6% in 2021. Naar verwachting raakt de LTV in 2026 onze norm van 70%. Dit is met name het gevolg van ca € 77 miljoen aan investeringen in duurzaamheid (energetische maatregelen), investering in lichte groei, lagere verkoopopbrengsten bestaand bezit (verkoopprogramma teruggebracht naar 50 eenheden per jaar) alsmede t.o.v. 2016 fors hogere heffingen en belastingen (+ € 25 miljoen). Mede door de positieve ontwikkeling van de beïnvloedbare kosten en de lagere rentelasten blijft de operationele kasstroom en ICR op peil.

Binnen de niet-DAEB-tak ontwikkelen de ratio’s zich positief. De ICR neemt wel iets toe van 1,9 naar 2,0 en de LTV loopt af van 70% in 2017 naar 60% in 2021. De DSCR ligt vanaf 2021 structureel boven de norm van 1,0.

De bedrijfsopbrengsten laten een stijgende lijn zien. 
Bedrijfsprognoses toegelaten instelling

De bedrijfsopbrengsten laten een stijgende lijn zien. De huuropbrengsten stijgen naar verwachting met € 47,8 miljoen (van € 382,3 miljoen in 2017 naar € 430,1 miljoen in 2021). In 2017 wordt uitgegaan van € 5,4 miljoen resultaat uit verkoop van 50 bestaande onroerend goed eenheden. De bedrijfslasten komen in 2017 uit op € 256,5 miljoen en stijgen in 2021 naar € 281,8 miljoen. Een stijging van iets minder dan 2% per jaar, hetgeen in lijn ligt met de inflatieverwachtingen. De beïnvloedbare bedrijfslasten (+ 10,4%) stijgen echter in de periode 2017 – 2021 veel minder hard dan de niet-beïnvloedbare (+38,5%). Onder de laatste categorie vallen bijvoorbeeld de verhuurder- en saneringsheffing, alsmede de zakelijke lasten. De rentelasten bedragen € 63,7 miljoen in 2017 en deze stijgen tot € 70,7 miljoen in 2021. Deze stijging is een gevolg van de toename in de leningen van € 346,0 miljoen in de MJB-periode. Het totaal saldo aan leningen stijgt van € 1.6 miljard in 2016 tot € 1.9 miljard in 2021. Voor de laatste drie begrotingsjaren is in totaal € 32,3 miljoen aan VPB kasstromen ingerekend. Wij verwachten dat wij in 2019 de fiscale faciliteiten hebben uitgenut.