2016 in vogelvlucht

 
2016 in vogelvlucht

Op deze website presenteren wij onze prestaties van 2016. Met trots kijken we terug. Het was een jaar waarin we onszelf - met onze nieuwe strategie - opnieuw hebben neergezet. Die bedachten we niet helemaal zelf, maar kwam tot stand na overleg met onze belangrijkste partners: huurders en gemeenten. We zien deze driehoeksrelatie als de meest belangrijke. Het is een zegen dat deze relatie is vastgelegd in de nieuwe Woningwet. Met onze strategie zetten we een ambitieuze lijn in. En op de onderdelen doorstroming, verduurzaming en nieuwbouw gaan we versnellen.

Eigen koers met strategie

DriehuisjesEigenHaard

 

Ons lag de vraag voor: ‘Wachten we met het aanpassen van onze strategie tot de uitwerking van de Woningwet duidelijker is? Of gaan we juist met een eigen strategie de uitwerking van de Woningwet aan? We kozen bewust voor het laatste. Het bleek een verstandig besluit. Door eerst te bepalen wat nodig is in ons werkgebied, kunnen wij de juiste afwegingen maken.

 Met onze strategie kunnen we elk vraagstuk langs de drie hoofddoelen halen: 

  • Zo veel mogelijk mensen wonen betaalbaar
  • In vastgoed van goede kwaliteit
  • In prettige buurten

Alles wat we doen moet hieraan bijdragen. Zo zorgen we samen met onze huurders en stakeholders voor consistente besluitvorming. 

Terugkijkend op 2016 zijn we trots op de manier waarop de prestatieafspraken tot stand kwamen. 
Van afspraak naar prestatie

Terugkijkend op 2016 zijn we trots op de manier waarop de prestatieafspraken - samen met onze huurders en gemeenten - tot stand kwamen. Het proces is goed verlopen. Het was fijn om te merken dat onze belanghouders blij met ons zijn. We hebben ervaren dat onze denkkracht is verdubbeld. We verwachten dat deze dynamiek ook succesvol zal werken in de uitvoering. 

De nieuwe Woningwet

De uitwerking van de Woningwet is in 2016 pas echt duidelijk geworden. Het traject dat daarop volgde was voor een groot deel administratief van aard en speelde zich voor een belangrijk deel onder de motorkap af. Met onze strategie als uitgangspunt stelden we onszelf telkens de vragen: ‘wat willen we, wat kunnen we en mogen we’. Vanuit deze afweging kozen we: wat blijft DAEB en wat is nodig in niet-DAEB? Gemeenten en huurders gaven ons allemaal hun positieve zienswijze.

Zoveel mogelijk mensen wonen betaalbaar

De behoefte aan betaalbaar wonen in ons gebied is enorm. We vergroten het aantal betaalbare huurwoningen door nieuwbouw. Zo leverden we in 2016 228 nieuwe huurwoningen op en hebben we er 355 in aanbouw. Ook verkopen we veel minder. En als we verkopen, doen we dat alleen waar dit bijdraagt aan prettige, gedifferentieerde en draagkrachtige  buurten. In 2016 boekten we succes met onze inzet op doorstroming . Om zo sociale huurwoningen weer beschikbaar te krijgen voor die huurders die dat het hardst nodig hebben. Huurders die een sociale huurwoning achterlaten, krijgen voorrang op onze vrije sector huurwoningen. We konden in 2016 maar liefst bijna de helft van de vrijkomende middensegment woningen verhuren aan huurders die een sociale huurwoning achterlieten. We stimuleren de doorstroming ook op andere manieren. Zo breidden we voor jongeren het jongerencontract uit. Zij krijgen voorrang op een woning, doordat ze tijdelijk van ons huren. Een prima kans als opstap in de woningmarkt. En met het friends-contract kunnen huurders ook samen een vrije sector huurwoning delen.

Betaalbaar huren in het middensegment

We willen op termijn 10% van onze woningen in het middensegment aanbieden. Want onze woningmarkt heeft hier behoefte aan. We zijn vasthoudend op dit gebied. Ook al beperkt de Woningwet corporaties juist op dit terrein. Terwijl de vraag groot is en de prijzen hoog zijn. Dit maakt het voor mensen met een inkomen net boven de grenzen nagenoeg onmogelijk om aan Beschikbare en betaalbare middensegment huurwoningen dragen bij aan de doorstroming. een betaalbare woning te komen. Daarom houden wij voor deze groep huurders de huur betaalbaar. Beschikbare en betaalbare vrije sector huurwoningen in het middensegment dragen daarnaast bij aan de doorstroming en dus de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. En een belangrijk argument is dat het gemengd aanbieden van sociale huur, vrije sector en koop in wijken bijdraagt aan de kwaliteit van de buurten. Voor gemeente en huurders zijn wij een duurzame partner. Dus ook in het middensegment. Wij maken lange termijn afspraken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. De gemeente en de huurders mogen ons zien als een partner met een lange adem en lange termijn visie, inzet en belang. Gelukkig zien we - in de vorm van het Platform Amsterdam Middenhuur - dat ook andere beleggers de focus verleggen en samen met corporaties prestatieafspraken maken met de gemeente. 

In woningen van goede kwaliteit

We staan voor goed onderhoud, renovatie en nieuwbouw. We hebben bijzondere aandacht voor duurzaamheid. Dit kan ons niet snel genoeg gaan. We herijkten in 2016 onze doelen als het gaat om duurzaamheid. Gemeenten en huurders stellen daar hoge eisen aan en daagden ons uit te versnellen.De komende jaren maken wij 10.000 extra woningen energiezuiniger Ons antwoord hierop is het project ‘SAVE’ . Naast de woningen die wij al verduurzamen door onderhoud en renovatie, maken we de komende jaren 10.000 extra woningen energiezuiniger. We beginnen met de woningen die het slechtst scoren in de energieindex . En vernieuwend is: We vragen aan onze bewoners ‘wie wil eerst?’. 

Vergroten beschikbaarheid

We hebben ontwikkelcapaciteit en willen dit inzetten. We zijn financieel gezond, de rente is laag, het moment om te investeren is nu. We zochten - samen met onze raad van commissarissen – de uiterste rek op in ons investeringsvermogen. Binnen de grenzen van ons vermogen besloten we tot een behoorlijke ambitie als het gaat om nieuwbouw. Wij willen binnen tien jaar met 3.593 huurwoningen groeien. Liever eerder dan later. We zijn nu in gesprek over waar we die productie kunnen leveren. 

Prettige buurten

We zijn blij met de ontwikkelingen in de buurten.  We hebben veel bereikt de afgelopen jaren. En zeker vorig jaar. We gebruiken ons eigen bewonersonderzoek om de leefbaarheidsscore te bepalen. We zien dat het aantal wijken dat niet voldoende scoort daalt. Om een nog betere bijdrage te leveren aan prettige buurten pasten we ons verkoop- en liberalisatiebeleid aan.

We verkopen bijvoorbeeld alleen nog daar waar het de buurt ten goede komt. Het gaat ons om een gezonde samenstelling en differentiatie in de buurt.

We nemen een voorbeeld aan corporaties die het in de dienstverlening beter doen.
Tevreden bewoners

We sturen scherp op tevredenheid over onze dienstverlening. Het huurdersoordeel in de Aedes Benchmark van 2015 moest wat ons betreft verbeteren. En gingen hier in 2016 dan ook heel gericht mee aan de slag. Ondanks een betere prestatie kregen we in 2016 net geen B. Maar we mogen trots zijn op een veel betere uitkomst. Een stimulans voor 2017. We nemen een voorbeeld aan corporaties die het in de dienstverlening beter doen en kijken in hun keuken. Meer dan ooit worden verbeteringen van onze bedrijfsvoering primair gevoed door de tevredenheid van de klant. Door Lean en Customer Journeys toe te passen gaan we voor klantprocessen zonder verspilling van tijd en geld.

Verhuurderheffing

De verhuurderheffing blijft op de politieke agenda. We dragen jaarlijks een enorm bedrag af. Een bedrag dat elk jaar groter wordt. Met één druk op de knop maakten we € 43,8 miljoen over. Veel geld wat ‘nergens’ naartoe lijkt te gaan. Het blijft onverteerbaar dat juist (ver)huurders van een sociale huurwoning deze toeslag moeten betalen. Uiteindelijk betalen dus juist de minst vermogende Nederlanders deze heffing. Afschaffing lijkt geen politiek draagvlak te hebben. We pleiten daarom voor een verhuurdersheffing die terugvloeit naar de volkshuisvesting. Bijvoorbeeld in de vorm van een investeringsfonds voor sociale woningbouw.

Visitatie 2015

De visitatie 2015 gaf goede cijfers, met enkele specifieke aanbevelingen waar we mee aan de slag zijn gegaan. De aanbevelingen hadden vooral betrekking op de evaluatie van de prestatieafspraken. Daarnaast werd aanbevolen duidelijker te zijn welke ruimte medewerkers hebben bij de uitvoering van hun werk. Een laatste aanbeveling was het verbeteren van communicatie. Hier is in de organisatie volop aandacht voor. Waarbij de focus ligt op het verbeteren van de vaardigheden van de medewerkers. En het verbeteren van de klantprocessen.

We werkten mee aan de populaire documentaire ‘Schuldig’.
En verder

We werkten mee aan de documentaire ‘Schuldig’ . Een - inmiddels met prijzen overladen - serie die de worsteling laat zien van mensen met schulden. De huur is doorgaans de grootste maandlast. De consequenties van niet betalen zijn groot. Wij doen er alles aan om te helpen voorkomen dat onze huurders in de problemen komen. En gebruiken deze documentaire dan ook weer om opnieuw in gesprek te gaan met onze partners op dit gebied.

Om wachttijden voor alle woningzoekenden te verlagen, moeten we flink bijbouwen. Bij voorkeur permanente woningen. Maar als het moet ook tijdelijke. Die extra woningen zijn er voor alle woningzoekenden. En dankzij die uitbreiding kunnen we statushouders huisvesten in onze bestaande woningen in gemengde wijken: een directe start met de integratie.

We zoeken meer en meer de samenwerking op met zorgverleners of maatschappelijke dienstverlening. Door de extramuralisering huisvesten wij steeds meer mensen die wel worden geacht zelfstandig te kunnen wonen, maar bij wie dit in de praktijk minder goed lukt. Dit vraagt om verdergaande samenwerking.